عقارات على قياس الطوائف في لبنان: حين يصبح السكن امتيازاً مذهبياً!

إعلانات تشترط «مستأجرين مسيحيين فقط»، وتوجيهات بلدية تبرّر بحماية «الخصوصية الديموغرافية»، تكشف سوقاً عقارية تتسلّل إليها القيود الطائفية. وبين غياب الصلاحية القانونية للبلديات وحرية المالك في اختيار المتعاقد معه، يبقى التمييز الديني قائماً في منطقة قانونية واجتماعية رمادية.

«عائلة مسيحية فقط».

لم ترد هذه العبارة في منشور سياسي أو في خطاب انتخابي، بل في إعلان عن شقة معروضة للإيجار في منطقة الحدث – بعبدا. وأرفق صاحب الإعلان شرطه بتوضيح إضافي: «بسبب الأوضاع الحالية وقرارات البلدية، الإيجار في الوقت الحالي محصور بالمستأجرين المسيحيين فقط».

إعلان آخر عن شقة في منطقة المشروع الماروني – القرية، شرق صيدا، تضمّن العبارة نفسها تقريباً: «للمسيحيين فقط، الإيجار بقرار صادر عن البلدية». وفي إعلان ثالث عن شقة على بولفار كميل شمعون، جاء الشرط أكثر وضوحاً: «فقط للمسيحيين، بحسب طلب البلدية والسكان».

ثلاثة إعلانات في مناطق مختلفة، تجمع بينها محاولة إقصاء فئة من اللبنانيين عن سوق السكن استناداً إلى انتمائها الديني أو الطائفي.

ولا تعني هذه النماذج أنّ جميع الإعلانات العقارية في المناطق ذات الغالبية المسيحية تتضمّن شروطاً مشابهة، أو أنّ جميع البلديات والمالكين يتبنّون هذه الممارسات. إلا أنّ ظهورها العلني، وربطها أحياناً بقرارات أو رغبات بلدية ومحلية، يكشفان عن ظاهرة أوسع من مجرد خيارات فردية لمالكين يفضّلون مستأجراً على آخر.

فالتمييز هنا لا يُمارس سراً، بل يتحوّل إلى شرط معلن في سوق العقارات، ويُقدَّم أحياناً بوصفه إجراءً طبيعياً لحماية «هوية المنطقة» أو «توازنها الديموغرافي».

من يحق له السكن هنا؟

يكفل الدستور اللبناني المساواة بين المواطنين، ويحمي الملكية الفردية والحريات العامة وحرية التنقّل والإقامة. لكنّ هذه المبادئ تصطدم، على أرض الواقع، بممارسات وشروط تعتمدها بعض البلديات والجهات المحلية والمالكين، من شأنها الحدّ من بيع العقارات أو تأجيرها لأشخاص بسبب انتمائهم الديني أو المذهبي.

وليست القضية جديدة. فمنذ سنوات، تتكرّر الشكاوى بشأن ضغوط محلية أو توجيهات غير رسمية تهدف إلى منع انتقال ملكية بعض العقارات إلى أبناء طوائف أخرى، أو إلى حصر الإيجارات بفئة دينية محدّدة.

وقد أعادت الحرب الإسرائيلية الأخيرة على لبنان هذه المسألة إلى الواجهة، بعدما دفعت الغارات الإسرائيلية آلاف العائلات إلى النزوح من الضاحية الجنوبية لبيروت والجنوب ومناطق أخرى بحثاً عن مساكن أكثر أمناً.

ومع انتقال النازحين إلى بلدات ومناطق ذات تركيبات سكانية مختلفة، عادت الهواجس الديموغرافية إلى الظهور. ففي بعض البلدات، لم يُنظر إلى النزوح باعتباره حالة إنسانية وأمنية مؤقتة فقط، بل بوصفه احتمالاً لتغيير طويل الأمد في البنية السكانية والاجتماعية.

هكذا تحوّل البحث عن منزل إلى مساحة جديدة لإعادة إنتاج الانقسام الطائفي: من يسكن أين؟ ومن يشتري العقار؟ ومن يملك حق الاستقرار في هذه البلدة أو تلك؟

الحدث: القرار الأكثر إثارة للجدل

تشكل بلدية الحدث أحد أبرز النماذج في هذا الملف. فمنذ عام 2019، يثير موقفها الرافض بيع العقارات أو تأجيرها لغير المسيحيين جدلاً سياسياً وقانونياً واسعاً.

تقول البلدية إنّ هدفها هو الحفاظ على «الخصوصية الاجتماعية» للمنطقة ومنع التغيير الديموغرافي فيها، في ظلّ وقوع الحدث بمحاذاة الضاحية الجنوبية لبيروت، وما شهدته خلال العقود الماضية من تحولات سكانية وعمرانية.

أما معارضو هذا التوجّه، فيرون فيه إجراءً تمييزياً يتعارض مع مبدأ المساواة بين المواطنين، ويكرّس عملياً مناطق سكنية مغلقة على أساس طائفي.

ولا تكمن خطورة المسألة في موقف بلدية واحدة فقط، بل في تحوّل هذا النموذج إلى مرجعية يستند إليها بعض المالكين أو الوسطاء العقاريين عند رفض مستأجر أو مشترٍ بسبب طائفته.

فحين يكتب صاحب إعلان أنّ الإيجار «للمسيحيين فقط بقرار من البلدية»، يصبح القرار، سواء كان رسمياً أو شفهياً أو مجرد توجّه سياسي، أداة ضغط تؤثر في العلاقة بين المالك والمستأجر، حتى لو لم يكن قابلاً للتنفيذ قانوناً.

هل تملك البلدية حق المنع؟

في قراءة قانونية لهذه الممارسات، يؤكد المحامي هشام الخوري حنّا أنّ البلدية لا تملك صلاحية إصدار قرارات تمنع أو تقيّد بيع العقارات أو تأجيرها لأشخاص ينتمون إلى فئة دينية معيّنة.

ويوضح حنّا أنّ البلديات في لبنان هي من أشخاص القانون العام، وتستمد صلاحياتها حصراً من قانون البلديات، الذي لا يتضمّن أي نص يمنح المجلس البلدي أو رئيس البلدية سلطة التدخل في عمليات البيع أو الإيجار استناداً إلى الانتماء الديني أو الطائفي للمشتري أو المستأجر.

ويقول: «لا تستطيع البلدية استحداث قيود على حق الملكية لم ينصّ عليها القانون. فهذا الحق مصون، ولا يجوز تقييده إلا بموجب قانون صادر عن السلطة التشريعية، وضمن الحدود التي يجيزها الدستور».

وبناءً على ذلك، فإنّ أي قرار بلدي يمنع أو يقيّد انتقال ملكية العقارات أو تأجيرها لفئة دينية معينة يمكن أن يكون عرضة للإبطال أمام مجلس شورى الدولة بسبب تجاوز حدّ السلطة، ومخالفة مبدأ المساواة أمام القانون، والاعتداء على حق الملكية وحرية التعاقد.

ولا تملك البلدية، من الناحية القانونية، منع تسجيل عقد بيع مستوفٍ للشروط القانونية، أو الحؤول دون إبرام عقد إيجار بين مالك ومستأجر.

ويضيف حنّا أنّ البيانات والتوصيات والمواقف الصادرة عن بعض البلديات أو القوى المحلية، والداعية إلى المحافظة على النسيج الاجتماعي أو الهوية الديموغرافية، «لا تنشئ في حدّ ذاتها قاعدة قانونية ملزمة، ولا تمنح البلدية صلاحية منع تسجيل عقد البيع أو الحؤول دون إبرام عقد الإيجار، متى استوفى العقد شروطه القانونية».

بمعنى آخر، تستطيع البلدية التعبير عن موقف سياسي أو اجتماعي، لكنها لا تستطيع تحويل هذا الموقف إلى قيد قانوني على حق التملك أو السكن.

المالك الخاص والمنطقة الرمادية

إذا كانت صلاحيات البلدية واضحة نسبياً، فإنّ المسألة تصبح أكثر تعقيداً حين يتعلق الأمر بمالك خاص يرفض بيع عقاره أو تأجيره لشخص من طائفة معينة.

فالأصل أنّ المالك يتمتع بحرية التعاقد، ولا يمكن إجباره على بيع عقاره أو تأجيره لشخص بعينه. ويمكنه، من الناحية العملية، اختيار المشتري أو المستأجر الذي يراه مناسباً، استناداً إلى ملاءته المالية أو قدرته على الدفع أو طبيعة استخدام العقار أو غيرها من الاعتبارات.

لكنّ المشكلة تبدأ عندما يصبح الدين أو المذهب شرطاً معلناً للتعاقد.

ويقول حنّا: «الأصل أنّ المالك يتمتع بحرية التعاقد، أي إنه غير ملزم ببيع عقاره أو تأجيره لشخص بعينه، وله أن يختار الطرف الذي يرغب في التعاقد معه. لكن إذا أعلن صراحة أنّ سبب الرفض هو الانتماء الديني أو الطائفي، فإنّ ذلك يثير إشكالية قانونية تتصل بمبدأي المساواة وعدم التمييز».

ويشير إلى أنّ القانون اللبناني لا يتضمّن نصاً عاماً وصريحاً يفرض على كل مالك خاص التعاقد مع أي شخص من دون تمييز في جميع معاملات البيع أو الإيجار.

غير أنّ غياب هذا النص لا يجعل التمييز الديني شرطاً مشروعاً بحد ذاته.

ويضيف: «يحق للمالك الامتناع عن البيع أو التأجير، لكن لا يوجد سند قانوني يجيز له فرض شرط تعاقدي قائم على الانتماء الديني أو الطائفي باعتباره شرطاً مشروعاً».

هذه الفجوة تضع المتضرّر أمام صعوبة إثبات التمييز. فالمالك يستطيع رفض التعاقد من دون الإفصاح عن السبب، فيما يصبح الأمر أكثر وضوحاً عندما يُكتب الشرط علناً في إعلان عقاري أو يُبلّغ طالب السكن صراحةً بأنّ طائفته تحول دون قبوله.

هواجس ديموغرافية أم تمييز منظم؟

لا تنشأ هذه الممارسات في فراغ. فهي ترتبط بهواجس ديموغرافية متجذرة في النظام السياسي والاجتماعي اللبناني، حيث لا تزال أعداد السكان وتوزعهم الطائفي تؤثر في التمثيل السياسي والنفوذ المحلي وملكية الأراضي.

وفي البلدات الواقعة بمحاذاة مناطق ذات غالبية طائفية مختلفة، ينظر بعض الأهالي والفاعليات المحلية إلى انتقال السكان أو بيع العقارات باعتباره أكثر من مجرد حركة طبيعية في السوق العقارية. بالنسبة إليهم، قد يؤدي تراكم عمليات البيع والإيجار إلى تغيير هوية البلدة وثقلها السياسي والاجتماعي.

وقد غذّت الخطابات السياسية، على مدى سنوات، هذه المخاوف، من خلال تصوير أبناء الطوائف الأخرى بوصفهم تهديداً للهوية المحلية أو للتوازن الديموغرافي، بدلاً من التعامل معهم كمواطنين متساوين في الحقوق.

وخلال الحرب الإسرائيلية الأخيرة، تعزّزت هذه الهواجس مع ارتفاع الطلب على الشقق في المناطق المحيطة بالضاحية الجنوبية لبيروت. وخشي بعض السكان أن تتحول الإقامة المؤقتة للنازحين إلى استقرار دائم، وأن تقود عمليات الاستئجار لاحقاً إلى شراء عقارات وتبدّل في التركيبة السكانية.

لكنّ الانتقال من التعبير عن الخوف إلى فرض قيود جماعية على السكن أو التملّك يطرح سؤالاً أساسياً: هل يمكن حماية ما يسمى «الخصوصية الاجتماعية» عبر حرمان مواطنين من السكن بسبب طائفتهم؟

فحماية النسيج الاجتماعي لا يمكن أن تتحول إلى مبرر لإقامة حدود غير مرئية بين المناطق اللبنانية، ولا إلى أداة لفرز السكان دينياً ومذهبياً.

من الإعلان إلى التمييز المؤسسي

قد يبدو الإعلان العقاري مسألة فردية، لكنّ تكرار شروط من نوع «للمسيحيين فقط» أو «لأبناء المنطقة حصراً» يمنح التمييز طابعاً اجتماعياً منظماً، ويفرض قواعد غير مكتوبة على السوق.

ويتفاقم الأمر عندما تُنسب هذه الشروط إلى البلدية أو إلى «طلب السكان»، لأنّ المالك يصبح عندها منفذاً لإرادة جماعية، فيما يجد المستأجر نفسه أمام منظومة محلية كاملة لا أمام قرار فردي يمكن التفاوض بشأنه.

كما يساهم غياب الرقابة الواضحة على الإعلانات العقارية، وغياب آليات فعالة لتلقي شكاوى التمييز والتحقيق فيها، في استمرار هذه الممارسات من دون محاسبة.

فالشخص الذي يُرفض طلبه بسبب طائفته لا يعرف دائماً إلى أي جهة يتوجه. وحتى عندما يكون الشرط مكتوباً في إعلان علني، تبقى المسارات القانونية غير واضحة، ولا سيما في ظلّ ضعف التشريعات التي تجرّم التمييز في معاملات السكن بين الأفراد بصورة صريحة وشاملة.

دولة واحدة وأسواق سكن متعددة

تكشف القضية تناقضاً عميقاً في النظام اللبناني. فمن الناحية الدستورية، اللبنانيون متساوون في الحقوق والواجبات، ولا يفترض أن تكون طائفة المواطن شرطاً لحقه في السكن أو التملك في أي منطقة.

أما في الواقع، فلا تزال بعض البلدات والمناطق تتعامل مع العقارات باعتبارها جزءاً من معركة ديموغرافية، لا مجرد ملكيات خاصة تخضع للقانون والسوق.

وبين بلديات تتجاوز صلاحياتها، ومالكين يتمسكون بحرية التعاقد، ومجتمع سياسي يواصل استثمار الخوف من «الآخر»، يبقى المواطن الحلقة الأضعف.

فهو يستطيع، نظرياً، السكن والتملك حيث يشاء، لكنه قد يكتشف عند البحث عن منزل أنّ الحدود الطائفية لا تحتاج إلى حواجز أو نقاط تفتيش. يكفي أحياناً سطر واحد في إعلان عقاري:

«الإيجار للمسيحيين فقط».